移投界讯：德国房地产协会 IVD 周三发布的一项研究显示，尤其是在昂贵的大都市，零售业新签租房合同中的店铺租金在经历了多年的繁荣之后急剧下跌。与去年同期相比，2021 年上半年全德平均的店铺租金下降了10%。根据 IVD 的数据，在德国七个最大的城市：柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福、斯图加特和杜塞尔多夫，店铺租金的跌幅更大：接近13%。而德国中小城镇店铺租金的下降幅度则明显较低，约为 1% 至 5%。

根据这项研究，慕尼黑店铺租金的跌幅最为明显，小型零售空间的新租房合同，租金下跌近 27%。而斯图加特则下跌 20%。在柏林和杜塞尔多夫的跌幅要低得多，都为12%。

能否转变为住宅？

通常，前几年租金涨的越高，价格下跌幅度越大。近年来，随着德国经济的繁荣，德国店铺租金大幅上涨。而碰到疫情后，前几年租金上涨特别快的地方，租金回落也特别快，比如慕尼黑。而德国中小城镇的店铺租金在前几年的上涨幅度偏低，现在调整的空间也较小。

当然，网络购物的趋势也已经影响了德国所有城市。根据 IVD 的数据，德国目前的店铺空置率约为20%，比大流行开始前高出约三分之一。此前饱受网购竞争之苦的零售业形势进一步恶化。总的来说，现在德国实体商铺的趋势是租期更短、空间更小。IVD呼吁政界人士简化建筑法，以便零售物业，尤其是B级城市和二级核心地段以及中小城镇的零售物业，可以更容易地转变为住宅房或办公空间。

写字楼租金几乎不受影响

该研究同时也考察了办公室的租金合同。与店铺相比，尽管出现了居家办公的趋势，但在危机期间，德国写字楼市场的租金保持稳定。根据IVD的数据，在整个德国，租金同比下降不到1%。当然，德国七个最大城市的写字楼租金下降幅度超过了 1% ，但中小城镇的写字楼租金甚至略有上涨。

对于写字楼来说，新冠只是减缓了过去几年租金上涨的势头。事实上，德国写字楼租金在2015年至2019年间上涨了 10% 以上。在大流行中，德国劳动力市场最初的确存在很多不确定性。但现在德国失业率再次下降，这也支撑了德国的写字楼市场。

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