移投界讯：受新冠对工作习惯的影响，二级写字楼的租金和空置率将受到比优质写字楼更大、更长时间的打击，因为租户将利用租金激励措施优先选择高端写字楼。

商业房产中介表示，这种“追求质量”的趋势在所有市场都很明显，在悉尼和墨尔本，未来四年预计会涌现出大量新写字楼供应，这将加剧这种趋势。

世邦魏理仕写字楼租赁业务主管马克·科坦(Mark Curtain)说：“我们看到很多人都在升级。”

墨尔本将是受影响最严重的。世邦魏理仕预计，墨尔本二级写字楼空置率将每年上升，2024年将达到17%，仅次于澳大利亚传统上最疲软的写字楼市场珀斯(Perth)。

世邦魏理仕称，悉尼二级市场空置率将在2022年达到13.5%的峰值，2024年降至9.9%。在布里斯班，这一比例将达到15.4%，珀斯为23%，阿德莱德为14.6%，堪培拉为14%。

相比之下，对于悉尼和墨尔本的高级写字楼空置率来说，转向优质写字楼是个好消息。目前，这两个城市的高端写字楼空置率分别为8.5%和11.3%，到2024年，这两个城市的主要空置率将达到8%左右。

在租金方面，二级写字楼的实际净租金也比高端写字楼租金需要更长的时间才能反弹。世邦魏理仕预计二级写字楼市场最早要到2023年才会出现租金回升，比预期的高级写字楼市场租金反弹至少滞后12个月。

世邦魏理仕写字楼租赁主管Mark Curtain表示，高端写字楼租金和二级写字楼租金之间的差额低于20年平均水平，这使得租户更容易负担得起升级。精明且资源更充足的业主正在利用经济低迷来改进持有物业。

他说：“根基良好的次级建筑物可以被重新设计，而当前这种市场情况往往是这类工程得以进行的催化剂。我们看到，房东们正在投资新的大堂体验、设施或楼层升级，试图留住或吸引租户回来。”

高纬物业(Cushman&Wakefield)全国研究总监约翰·西尔斯(John Sears)表示，“我认为这将是一个经典的周期”，“将会有一场持续的向质量追求的转变”。

西尔斯表示，高纬物业(Cushman&Wakefield)租赁代理的反馈是，超过50%的优质写字楼需求来自规模较小的公司，这些公司正在升级改造，寻找500平方米或更少的空间。

他相信写字楼市场最终会广泛复苏，但这需要时间。高纬物业(Cushman&Wakefield)的国际研究表明，未来5到10年，对写字楼的新需求将以历史增长率的85%运行。

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