移投界讯：2020年，欧洲疫情肆虐，德国政府在防疫工作中表现突出，德国作为欧洲经济强国，拥有着欧洲金融中心、交通中心、工业中心等等，但德国的房地产价格，一直被认为远低于欧洲一线城市，价格稳定、无泡沫风险等特点，吸引了越来越多投资人。在房地产购买、持有、出售阶段，这些费用与节约小知识需要提前了解。

购买阶段费用

在德国购买房地产，除了购买价格外，一般需要付四项“杂费”，都是以房屋购买价格为基础计算的，其中车位、车库，以及经业主与地产商协商，由地产商负责的房屋室内装修、房屋整体厨房及电器等等，虽然也付款至地产商，但不包含在房屋购买价格，不会作为税费、杂费的计算标准。这份计算标准由法律规定，不可以违法收取，各个州计算标准不尽相同，本文以黑森州为例，

1.地产购置税 购买价格6%

2.地产登记费 购买价格0.5%

3.律师公证费 购买价格1.5%

4.销售中介费 购买价格5.95%

需要注意并警惕的是，很多房屋出售打着无中介的旗号，实则将中介费包含在了售价内，从而造成作为计算基础的房屋购买价格增高，反而带来更多费用。

持有阶段费用

德国的房产为100%永久产权，除了购房时一次性缴纳的费用外，在持有房产阶段，还有些费用是持续产生的，但这些费用一般是依照谁使用、谁缴费，如果是投资房产，可以通过出租房屋，将费用转嫁给租客。这样的持续性费用主要包括：

1.土地税

每季度缴纳一次，由税务局根据当地情况计算，一般不会发生较大改变，在产权移交后，无论是否空置，都必须缴纳，以100平米使用面积房屋计算，一般每个月在30—60欧元。

2.物业费

空置公寓由持有者缴纳，出租房屋可包含在房租之内，平均每平米约2.5—4欧元，如果是别墅拥有者，不需要使用物业，相关费用教到服务单位即可,一般包括：水费、供暖费、垃圾处理费、小区公共费、物业公司费。

3、生活杂费

空置公寓由持有者缴纳，出租房屋可包含在房租之内或租客自行缴纳，除水费、暖气费等由物业公司提供并收取费用之外，很多生活杂费需单独签订合同，自由选择价格便宜、服务优质的供电公司、网络运营商等等，并且可以更换。

以100平米使用面积的一家四口为例：

电费 50—70欧元/月

网络费 20—40欧元/月

天然气费 60—80欧元/月

视听费 17.5 欧元/月

出售阶段费用

在税法严格的德国，业主在出售房产、转让房产时同样面临税收，可以通过合理的税务筹划来达到降低甚至避免税收，这里介绍一些房产流转中会出现的税收与避让小技巧，更为详细的税筹方案，可以联系德国专业税务师：

1.房产交易所得税

通过房产买卖获得盈利的话，应缴纳15%—25%的差价盈利税。自用房屋超过两年，出租房屋超过十年的话，则可以免税。

2.遗产税与赠与税

房产继承人或受赠人需征收相应遗产税或赠与税，可以在每年的免税额度内，分批次完成，以达到免税效果。

3.资本利得税

德国对房租收入征收资本利得税，但如果房租用于缴纳贷款，则属于减免范围，不需要缴纳此项税费。

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