移投界讯：11月19日报道，当日，央行、银保监会高层在央行《政策研究》发布文章《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》。

西南财大统计的数据显示，在2013年到2018年，住房贷款占家庭债务比重高达55.6%，2017年-2018年，多套房的住房贷款占比从62.9%上升至65.9%，超过了首套房贷款，贡献了60.0%的住户部门消费贷款增量。

正是因为源源不断的信贷支持，卖地收入、房地产销售额才得迅猛增长。开发商要盖房子，老百姓要买房，都离不开资金支持，如今靠自有资金拿地卖房的房企，靠家庭储蓄全款买房的个人，可以说凤毛麟角。

一般来说，房地产开发资金来源分为国内贷款、利用外资、自筹资金与其他资金，占比分别为17：0.1：32：51。

也就是说，“国内贷款”+“其他资金”占房企的资金来源比例达到了68%，所谓的其他资金，指的就是销售回款、银行按揭款。

开发商拿地用贷款，老百姓买房也要用贷款，卖地收入自然水涨船高。

第一财经在8月份的时候测算称，全国土地出让收入有望维持去年水平，全年卖地收入甚至再次冲击7万亿。

很多人可能对7万亿没什么概念，在1995年，全国土地出让收入仅约400亿元，这也就意味着在20多年的时间里，卖地收入增加了175倍。

事实上，除了卖地收入外，全国房地产年销售额已经突破了16万亿元，年销售面积已经突破了17亿平米，房地产行业的体量愈发惊人。

在金融、信贷的支持，近10年来楼市的扩张，改变了我们每个人的命运。在2000年到2010年，大家都爱存钱，现金是每个家庭最重要的资产，根据中国人民银行公布的数据，我国居民储蓄率从2000年的28.2%上升到2008年的37.3%，上升了9.1个百分点。

但从2010年至今，城镇居民家庭户均总资产317.9万元，其中70%左右是房产；住房拥有率高达96%，金融资产占比只有20.4%。经历了这10年的捶打，所有人都觉得：有钱就要买房，结婚必须有房，小孩上学必须有学区房。

但是，过度金融化带来的反噬，非同小可。

央行行长易纲在最近发表了《再论中国金融资产结构及政策含义》论文，其中提到：房地产与金融资产之间存在对偶关系。

一方面，房地产是居民和企业的重要资产，居民和企业又通过房地产融资构成对银行的负债，银行的金融资产部分对应着居民和企业手中的房地产。

另一方面，房地产作为抵押品的信贷快速扩张，会导致金融风险向银行和地方集中，并容易形成自我强化的机制。

蓝白前两天给大家解读过，假设A是购房者，B是银行，C是城市，D是房企。城市C通过卖地获得了财政收入，房企D把地抵押给银行B，贷款用来施工盖房，购房者A把买到的房子产权抵押给银行，从此背上房贷。

不管是银行B，还会购房者A，房企D和城市C，在击鼓传花的房价上涨游戏中，所有人都是受益者，财政收入多了，房企规模更大了，购房者财产升值了，银行的息差赚的更多了。

但是，楼市一旦出现流动性枯竭，大量城市的房子因为高估而无人接盘，接下来就会面临弃房断供、财政收入减少、开发商跑路，银行出现坏账、集中兑付、抵押品价值大跌的风险，这是整个金融体系不可承受之重。

因此，短短几天内，央行、银保监会的两位重量级高层接连表态，颇具信号意义。

那么多爆雷的开发商和长租公寓平台，那么多城市依赖的土地财政，那么多购房杠杆已经达到极限的刚需，稍有不慎，后果就不堪设想，只有把房地产金融化、泡沫化的倾向给遏制住，楼市才能回归平稳。

看看隔壁的日本，就能明白央行高层的良苦用心。

上世纪80年代到90年代，货币供应增速常年超过两位数，日本基础货币在1985年至1987年三年间增长了210%，1986 至 1991 年日本房地产价格大幅上涨，住宅用地平均上涨92%，三大城市圈上涨154%，商业用地平均上涨111%，三大城市圈上涨205%。

面对这种局面，日本的选择是：保汇率，弃楼市。1989年5月，日本银行大幅加息，将基准利率由原先的2.5%先后5次大幅提高至6%。

随后，三大城市圈商业用地价格期间则下跌了37%，土地资产价值从1990年的2400 兆日元下降到1997年的1700兆日元。

房企流动性告急、银行坏账率飙升，以不动产作担保的企业则出现融资困难，90年代共倒闭182家金融机构，倒闭数量占总数20％，不少家庭在家庭资产缩水与负债压力下入不敷出。

我们现在未雨绸缪，敲响警钟，就是为了以后不重复日本的老路，不做艰难的“汇率、楼市二选一”的选择题。

日本失去了20年，从此一蹶不振，而我们把房地产金融化的势头给摁住，同时大规模建租赁房，提高直接税比例，摆脱土地财政的路径依赖，把信贷资源投向产业转型，科技自主，高端制造业升级，这条路，才是我们的归宿。

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